Retailmarkt Deutschland: Run auf die Top-Lagen hält an
Trotz einem in wirtschaftlicher Hinsicht durchwachsenen Jahr und lediglich moderaten kurzfristigen Konjunkturprognosen bleibt der deutsche Einzelhandelsmarkt stark umkämpft. Neben nationalen sind insbesondere internationale Retailer auf der Suche nach geeigneten Ladenlokalen in den Top-Einkaufslagen. Damit haben sie auch im Jahr 2012 für einen hohen Nachfragedruck gesorgt. Das ergibt der Retail Market Report 2013, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Anfang März veröffentlichen wird.
"Durch die gerade im europäischen Vergleich positiven Rahmenbedingungen mit Beschäftigungszahlen auf Rekordniveau und steigenden Löhnen ist der deutsche Einzelhandelsmarkt vor allem für Konzepte aus dem Ausland attraktiv. Projektentwickler haben auf diesen Bedarf reagiert und engagieren sich seit einiger Zeit verstärkt im Einzelhandelssegment", erläutert Christoph Scharf, Bereichsleiter Retail-Vermietung von BNP Paribas Real Estate. Dabei werden sowohl neue Flächen geschaffen als auch Bestandsflächen qualitativ aufgewertet, um den Ansprüchen der Retailer zu genügen.
Die bereits im Vorjahr dominierenden Konzepte aus dem Luxussegment haben auch im Jahr 2012 das Marktgeschehen geprägt. In der jüngsten Vergangenheit zeichnen sich diese durch besonders umfangreiche Expansionspläne aus und sorgen speziell in den Luxus- und Niveaulagen für einen hohen Nachfrageüberhang.
Maßgeblich an dieser Entwicklung beteiligt waren Uhrenmarken wie Omega (Frankfurt), Tag Heuer (Frankfurt/München) oder Maurice Lacroix (Berlin), aber auch Textilunternehmen wie die Pret-â-Porter-Marke Paule Ka oder die Luxuslabels Moncler und Burberry (alle Frankfurt). Andere Konzepte sind noch auf der Suche nach geeigneten Flächen beziehungsweise bereiten den deutschen Markteintritt vor.
Luxuslabels stellen jedoch nicht nur einen sehr großen Anteil der Abschlüsse in den Top-Lagen, sondern nehmen auch eher höhere Mietpreise und 'key money' in Kauf.
Geringer Nachfragedruck auf Konsumlagen – Höchstmieten gestiegen
Auch für die hochfrequentierten, konsumigen Straßenzüge liegt das Volumen der Flächengesuche auf einem sehr hohen Niveau und übersteigt das Angebot deutlich. Dennoch ist im Vergleich mit den Luxus- und Niveaulagen ein etwas geringerer Nachfragedruck zu verzeichnen.
Die Gründe hierfür sind laut BNPPRE unterschiedlich: Während Telekommunikationsanbieter in den Vorjahren noch einen starken Wachstumskurs verfolgt haben, weisen die Gesuche in dieser Branche aktuell eine rückläufige Tendenz auf. Im größeren Flächensegment herrscht zwar nach wie vor starke Konkurrenz zwischen den großen Textilanbietern, die ihr deutsches Filialnetz verdichten wollen (z. B. Primark, TK Maxx oder die japanische Casual-Wear-Marke Uniqlo), allerdings gehen diese bei der Expansion weniger aggressiv vor. Auch die Bereitschaft zur Zahlung von 'key money' ist in diesem Segment weniger ausgeprägt.
Für kleinere und mittlere Flächen wird eine große Nachfrage von Monolabel-Shops verzeichnet. Marken wie Brax oder Betty Barclay, die zuvor oft nur als klassischer Shop-in-Shop in Kaufhäusern/Warenhäusern oder in Shopping Centern zu finden waren, suchen verstärkt Street-Level-Stores zur Imagepflege und um die Markenbekanntheit voranzutreiben. Damit einhergehend ist verstärkt die Eröffnung von Flagship-Stores, z. B. von Hugo Boss, zu beobachten.
Trotz des genannten Trends ist für Shop-in-Shop-Konzepte eine anhaltend gute Nachfrage zu verzeichnen. Gerade für internationale Marken sind integrierte Flächenangebote durch die geringeren Markteintrittsbarrieren interessant. In der Vergangenheit haben dies unter anderem der britische Designer Ted Baker in mehreren Karstadt-Häusern oder das französische Kultlabel The Kooples in der Galeries Lafayette genutzt. Darüber hinaus nutzt das französische DOB-Unternehmen Gérard Darel Konzessionsflächen in Karstadt-Häusern als Test für den Markteintritt in Deutschland.
Mit der hohen Nachfrage, die auch 2012 das Flächenangebot bei Weitem übertraf, wurde der Grundstein für weitere Mietpreissteigerungen gelegt. An nahezu allen sieben Top-Standorten sind die Spitzenmieten weiter gestiegen, durchschnittlich um fünf Prozent. Lediglich der Leipziger Markt, der unter dem Einfluss der Eröffnung des Shopping Centers Höfe am Brühl stand, weist eine stabile Mietentwicklung auf.
Bundesweiter Spitzenreiter bleibt München mit einer Höchstmiete von 360 €/m², wo mit gut 9 % zudem der höchste Zuwachs verzeichnet werden konnte. Auf Rang zwei folgt Frankfurt mit 320 €/m² (+7 %) vor Berlin mit 275 €/m² (+6 %). Hamburg hat im Jahresverlauf zu Köln aufgeschlossen: In beiden Städten werden für einen idealtypischen 100-m²-Standardshop bis zu 270 €/m² gezahlt (+4 % bzw. +2 %). In Düsseldorf stieg die Miete um 4 % auf 250 €/m² und in Leipzig liegt sie konstant bei 120 €/m².
Die stärksten Preisanstiege konnten jedoch für die Luxuslagen vermeldet werden. Mit 130 €/m² liegt die Spitzenmiete in der Luxuslage am Kurfürstendamm gut 18 % höher als im Vorjahr. Ebenso kann die Goethestraße in Frankfurt mit +12,5 % auf 270 €/m² einen beachtlichen Anstieg vorweisen. Auch hier zeigt sich die Konkurrenz um die besten Shops und die geringere Preissensibilität der Luxuslabels, für die der deutsche Markt gerade im internationalen Vergleich immer noch ein sehr günstiges Mietniveau aufweist.
Perspektiven für 2013
Trotz der Wirtschaftsprognosen, die zumindest für das erste Halbjahr 2013 eine eher moderate Entwicklung zeichnen, ist der Ausblick für die Retailmärkte im Wesentlichen anhaltend positiv. "Die in der Vergangenheit zu beobachtenden aggressiven Verhandlungen um die besten Ladenflächen dürften jedoch gerade im Konsumbereich etwas moderater ausfallen. Da Umsatzerwartungen an neue Shops nicht immer erfüllt wurden, befinden sich zuvor stark expandierende Marken auf Konsolidierungskurs und nehmen Neueröffnungen deutlich konservativer in Angriff. Dies wirkt sich auch auf die Mietpreisverhandlungen aus", sagt Scharf.
Im Zuge des zunehmenden Internetvertriebs ist darüber hinaus ein Trend zur Flächenverkleinerung zu beobachten. Im Vordergrund stehen bei diesen neuen, kleineren Shops die Präsentation der Marke in angemessenem Ambiente und die Schaffung eines Shopping-Erlebnisses sowie die Steigerung der Flächenproduktivität. Insgesamt dürfte die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den A-Lagen dennoch auf einem guten Niveau bleiben. "Ob sich der in der Vergangenheit zu beobachtende rasante Mietpreisanstieg fortsetzen wird, bleibt allerdings zumindest für die Konsumlagen abzuwarten", so Scharf.
"Durch die gerade im europäischen Vergleich positiven Rahmenbedingungen mit Beschäftigungszahlen auf Rekordniveau und steigenden Löhnen ist der deutsche Einzelhandelsmarkt vor allem für Konzepte aus dem Ausland attraktiv. Projektentwickler haben auf diesen Bedarf reagiert und engagieren sich seit einiger Zeit verstärkt im Einzelhandelssegment", erläutert Christoph Scharf, Bereichsleiter Retail-Vermietung von BNP Paribas Real Estate. Dabei werden sowohl neue Flächen geschaffen als auch Bestandsflächen qualitativ aufgewertet, um den Ansprüchen der Retailer zu genügen.
Die bereits im Vorjahr dominierenden Konzepte aus dem Luxussegment haben auch im Jahr 2012 das Marktgeschehen geprägt. In der jüngsten Vergangenheit zeichnen sich diese durch besonders umfangreiche Expansionspläne aus und sorgen speziell in den Luxus- und Niveaulagen für einen hohen Nachfrageüberhang.
Maßgeblich an dieser Entwicklung beteiligt waren Uhrenmarken wie Omega (Frankfurt), Tag Heuer (Frankfurt/München) oder Maurice Lacroix (Berlin), aber auch Textilunternehmen wie die Pret-â-Porter-Marke Paule Ka oder die Luxuslabels Moncler und Burberry (alle Frankfurt). Andere Konzepte sind noch auf der Suche nach geeigneten Flächen beziehungsweise bereiten den deutschen Markteintritt vor.
Luxuslabels stellen jedoch nicht nur einen sehr großen Anteil der Abschlüsse in den Top-Lagen, sondern nehmen auch eher höhere Mietpreise und 'key money' in Kauf.
Geringer Nachfragedruck auf Konsumlagen – Höchstmieten gestiegen
Auch für die hochfrequentierten, konsumigen Straßenzüge liegt das Volumen der Flächengesuche auf einem sehr hohen Niveau und übersteigt das Angebot deutlich. Dennoch ist im Vergleich mit den Luxus- und Niveaulagen ein etwas geringerer Nachfragedruck zu verzeichnen.
Die Gründe hierfür sind laut BNPPRE unterschiedlich: Während Telekommunikationsanbieter in den Vorjahren noch einen starken Wachstumskurs verfolgt haben, weisen die Gesuche in dieser Branche aktuell eine rückläufige Tendenz auf. Im größeren Flächensegment herrscht zwar nach wie vor starke Konkurrenz zwischen den großen Textilanbietern, die ihr deutsches Filialnetz verdichten wollen (z. B. Primark, TK Maxx oder die japanische Casual-Wear-Marke Uniqlo), allerdings gehen diese bei der Expansion weniger aggressiv vor. Auch die Bereitschaft zur Zahlung von 'key money' ist in diesem Segment weniger ausgeprägt.
Für kleinere und mittlere Flächen wird eine große Nachfrage von Monolabel-Shops verzeichnet. Marken wie Brax oder Betty Barclay, die zuvor oft nur als klassischer Shop-in-Shop in Kaufhäusern/Warenhäusern oder in Shopping Centern zu finden waren, suchen verstärkt Street-Level-Stores zur Imagepflege und um die Markenbekanntheit voranzutreiben. Damit einhergehend ist verstärkt die Eröffnung von Flagship-Stores, z. B. von Hugo Boss, zu beobachten.
Trotz des genannten Trends ist für Shop-in-Shop-Konzepte eine anhaltend gute Nachfrage zu verzeichnen. Gerade für internationale Marken sind integrierte Flächenangebote durch die geringeren Markteintrittsbarrieren interessant. In der Vergangenheit haben dies unter anderem der britische Designer Ted Baker in mehreren Karstadt-Häusern oder das französische Kultlabel The Kooples in der Galeries Lafayette genutzt. Darüber hinaus nutzt das französische DOB-Unternehmen Gérard Darel Konzessionsflächen in Karstadt-Häusern als Test für den Markteintritt in Deutschland.
Mit der hohen Nachfrage, die auch 2012 das Flächenangebot bei Weitem übertraf, wurde der Grundstein für weitere Mietpreissteigerungen gelegt. An nahezu allen sieben Top-Standorten sind die Spitzenmieten weiter gestiegen, durchschnittlich um fünf Prozent. Lediglich der Leipziger Markt, der unter dem Einfluss der Eröffnung des Shopping Centers Höfe am Brühl stand, weist eine stabile Mietentwicklung auf.
Bundesweiter Spitzenreiter bleibt München mit einer Höchstmiete von 360 €/m², wo mit gut 9 % zudem der höchste Zuwachs verzeichnet werden konnte. Auf Rang zwei folgt Frankfurt mit 320 €/m² (+7 %) vor Berlin mit 275 €/m² (+6 %). Hamburg hat im Jahresverlauf zu Köln aufgeschlossen: In beiden Städten werden für einen idealtypischen 100-m²-Standardshop bis zu 270 €/m² gezahlt (+4 % bzw. +2 %). In Düsseldorf stieg die Miete um 4 % auf 250 €/m² und in Leipzig liegt sie konstant bei 120 €/m².
Die stärksten Preisanstiege konnten jedoch für die Luxuslagen vermeldet werden. Mit 130 €/m² liegt die Spitzenmiete in der Luxuslage am Kurfürstendamm gut 18 % höher als im Vorjahr. Ebenso kann die Goethestraße in Frankfurt mit +12,5 % auf 270 €/m² einen beachtlichen Anstieg vorweisen. Auch hier zeigt sich die Konkurrenz um die besten Shops und die geringere Preissensibilität der Luxuslabels, für die der deutsche Markt gerade im internationalen Vergleich immer noch ein sehr günstiges Mietniveau aufweist.
Perspektiven für 2013
Trotz der Wirtschaftsprognosen, die zumindest für das erste Halbjahr 2013 eine eher moderate Entwicklung zeichnen, ist der Ausblick für die Retailmärkte im Wesentlichen anhaltend positiv. "Die in der Vergangenheit zu beobachtenden aggressiven Verhandlungen um die besten Ladenflächen dürften jedoch gerade im Konsumbereich etwas moderater ausfallen. Da Umsatzerwartungen an neue Shops nicht immer erfüllt wurden, befinden sich zuvor stark expandierende Marken auf Konsolidierungskurs und nehmen Neueröffnungen deutlich konservativer in Angriff. Dies wirkt sich auch auf die Mietpreisverhandlungen aus", sagt Scharf.
Im Zuge des zunehmenden Internetvertriebs ist darüber hinaus ein Trend zur Flächenverkleinerung zu beobachten. Im Vordergrund stehen bei diesen neuen, kleineren Shops die Präsentation der Marke in angemessenem Ambiente und die Schaffung eines Shopping-Erlebnisses sowie die Steigerung der Flächenproduktivität. Insgesamt dürfte die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den A-Lagen dennoch auf einem guten Niveau bleiben. "Ob sich der in der Vergangenheit zu beobachtende rasante Mietpreisanstieg fortsetzen wird, bleibt allerdings zumindest für die Konsumlagen abzuwarten", so Scharf.
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